Aunque hemos ido anticipando pinceladas sobre la importancia del Registro y de la
inscripción o constancia escrita de los derechos que en él se practican, conviene
resaltar cuáles son los principales beneficios que dicha constancia escrita ofrece
a los ciudadanos. Previamente, hay que decir que la inscripción registral no es
obligatoria, sino voluntaria; pero si no se inscribe, el titular del derecho que
queda fuera de los Libros del Registro no obtendrá la protección que éste le ofrece
y quedará supeditado a los avatares económicos de la persona que le trasmitió su
derecho, puesto que esta persona seguirá figurando como propietario público del
bien adquirido; esto quiere decir que, al estar la finca inscrita a nombre de ese
transmitente, éste la podrá volver a vender, o se la podrán embargar por deudas
suyas, o podrá incluso hipotecarla.
Así, el Registro de la Propiedad:
- Garantiza plenamente los derechos que se hayan adquirido, dando seguridad jurídica
a los adquirentes; así, por ejemplo, si se ha adquirido la propiedad de una finca,
o un derecho sobre una finca ajena, (como el usufructo o una servidumbre de paso),
la inscripción de los mismos en el Registro garantiza que su titular no puede verse
perturbado en ningún momento por reclamaciones de terceras personas; es decir, que
nadie nos podrá privar de esa propiedad, o de ese disfrute de la casa o de ese derecho
de paso, salvo que exista una resolución en contra de los Tribunales, una sentencia
firme en procedimiento seguido contra el titular registral. Por eso decimos que
los derechos inscritos en el Registro son firmes e inatacables. Es el principio
de tutela judicial efectiva.
- Además, protege al titular que ha inscrito su derecho de forma completa, ya que
a todos los efectos legales se presume por la ley que los derechos que constan en
el Registro existen y pertenecen a su titular tal y como están inscritos. Es el
llamado principio de legitimación registral. Complementario de este principio es
el de inoponibilidad de lo no inscrito, que significa que no podrán perjudicar al
titular registral los derechos o los documentos públicos que no estén también inscritos
antes que el suyo, de forma que la persona que hace constar sus derechos en el Registro
está protegida frente a aquellas que no lo hacen, y sus derechos gozarán siempre
de mayor protección; así, el titular registral tiene una vía judicial especial para
él, regulada en la Ley Hipotecaria, para hacer cesar rápidamente cualquier perturbación
que pudiera sufrir en sus derechos inscritos.
- Informa con precisión de la situación jurídica de los inmuebles. En consecuencia,
a través del Registro puede saberse quién es el propietario de una determinada finca,
y si está o no gravada con hipotecas, embargos u otras cargas, lo que constituye
una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier
negocio con ella. Este importante efecto de la inscripción se materializa en la
llamada publicidad registral, que quiere decir que cuando cualquier titular registral
necesite demostrar frente a otra persona o frente a un organismo público (incluso
frente a los Tribunales) la existencia de su derecho, puede obtener del Registro
un documento que acredite dicha titularidad. Dicho documento puede ser de dos clases:
la nota simple informativa (que simplemente describe la finca y enumera las cargas
que tiene, de forma breve, y que no produce efectos frente a terceros porque es
un documento privado) y la certificación registral (que es un documento público
que contiene información exhaustiva sobre la finca que sea, que va firmado por el
Registrador y que puede hacerse valer frente a cualquier persona e institución).
En este punto cabe destacar la reciente incorporación en todos los Registros de
la Propiedad de la tecnología necesaria para poder solicitar y expedir estas notas
simples a través del servicio del FLOTI, al que antes hicimos referencia, y también
para solicitar y expedir las certificaciones; tecnología que sirve también para
poder presentar cualquier otro documento que tenga por destino producir una inscripción
en el Registro a través de Internet, mediante el sistema de firma electrónica avanzada
y el programa de transmisión de documentos Hermes desarrollado por el Colegio de
Registradores, y cuyas características y requisitos se encuentran en la Web del
Servicio de Certificación de los Registradores, cuya dirección electrónica es https://www.registradores.org/scr.
Esta tecnología, y el software necesario para su uso, será servida gratuitamente
por el Colegio de Registradores a los interesados que la soliciten.
- Facilita la obtención de créditos, pues da garantía tanto al que solicita el préstamo
(al ser titular registral tendrá facilidad para obtenerlo), como al que presta el
dinero al titular registral (con la hipoteca tendrá plena seguridad de poder recobrar
lo que prestó, pues si no se paga, puede pedir que la finca se venda en el Juzgado
para recuperar su dinero). En definitiva, el Registro colabora de forma decisiva
en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las transmisiones
de fincas y demás operaciones inmobiliarias en general.