¿Qué es el Registro de la Propiedad?
1. El Registro de la Propiedad
es una institución destinada a dar seguridad a los derechos sobre bienes inmuebles
y al tráfico (intercambio) inmobiliario, tanto en las relaciones entre particulares
como entre éstos y las empresas y a estas entre sí. Su consulta es indispensable,
antes de celebrar cualquier negocio, si se quiere tener certeza de las circunstancias
en que se realiza. Una vez adquirido el inmueble (finca rústica o urbana) o el derecho
sobre él (por ejemplo, una hipoteca), sólo a través de la inscripción en el Registro
la adquisición pasa a ser firme e inatacable. Enseguida vamos a explicar mejor qué
quiere decir esto último.
2. La institución del Registro de la Propiedad
no es una creación reciente; antes bien, su historia remota se remonta
al siglo VIII, momento en que empieza a sentirse la necesidad de proteger los derechos
de las personas sobre los inmuebles, sobre sus tierras y sus fincas (a estos derechos
se les llama derechos reales), dando seguridad a los titulares de tales derechos
y al tráfico jurídico (es decir, al intercambio de tales derechos, de los que el
más importante es el derecho de dominio o propiedad). Esta seguridad se consigue
ya desde entonces mediante su publicidad (así todo el mundo podía conocer su existencia
y su titular) y constatación escrita en libros-registro (de forma que quedaban asegurados
de forma más efectiva que por la mera “palabra”). Esta necesidad evoluciona en sus
diversas manifestaciones a lo largo de los siglos siguientes, destacando la publicación
en el siglo XVI de las primeras “leyes” que regulaban expresamente un “Registro”
de tales derechos (las llamadas Reales Pragmáticas), a las que después se añadieron,
ya en el siglo XVIII, las normas directamente precursoras del actual Registro, que
crearon las llamadas Contadurías de Hipotecas, momento a partir del cual el ámbito
de la inscripción (constancia escrita de los derechos reales) se amplía y se extiende
por toda la Monarquía. Así llegamos a la primera Ley Hipotecaria de 1.861, que asienta
las bases del moderno Registro. La Legislación específica actualmente aplicable
al Registro está constituida por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (cuya
última reforma es del año 2000), por el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero
de 1947 (cuya última reforma ha sido la llevada a cabo por la Ley 24/2001 de 27
de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social) y por las
Normas complementarias sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de naturaleza urbanística contenidas en el Real Decreto de 4 de julio de 1.997.
Otras muchas leyes regulan aspectos puntuales del Registro, pero su casuística sería
inacabable.
La modernidad de esta institución no resulta contradicha por su larga historia;
antes al contrario, el Registro ha ido demostrando a lo largo del pasado siglo XX
su capacidad de adaptación a la realidad y a las exigencias de la sociedad en cada
momento histórico, para lo cual la Ley Hipotecaria ha sido sucesivamente reformada;
en la actualidad, el Registro de la Propiedad se adapta totalmente a las nuevas
necesidades impuestas por la Constitución, la economía, la tecnología, la sociedad
de la información, los ciudadanos y los poderes públicos, y por el nuevo marco de
la Unión Europea; asimismo, incorpora las más avanzadas técnicas de información
y comunicación, a través de la informática y de Internet, y todo ello con pleno
respeto al derecho a la intimidad (en coordinación con la legislación de protección
de datos de carácter personal). Esta capacidad de adaptación se pone claramente
de manifiesto con la incorporación de las más modernas tecnologías a las que seguidamente
haremos referencia, sin mengua para la función que el registro cumple, y sin menoscabar
su eficacia ni su seguridad. De ahí que esta institución, a pesar de contar con
más de un siglo de existencia, sea hoy uno de los pilares de la economía y de la
seguridad jurídica.