¿Quién es el responsable del Registro?

Al frente de cada Registro hay un REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD, que es un funcionario público, Licenciado en Derecho y seleccionado por Oposición; esta forma de incorporación al Cuerpo de Registradores garantiza su imparcialidad, objetividad y competencia profesional, así como la preparación jurídica especializada y específica para el cargo que desempeña. De ahí la presencia de los Registradores entre los más importantes autores de trabajos y estudios jurídicos y como integrantes de las Instituciones españolas.
El Registrador de la Propiedad ejerce su función como profesional, bajo su exclusiva responsabilidad civil, administrativa y penal (el Estado no responde por él si se equivoca) y de forma absolutamente independiente (sus decisiones no están sometidas a la supervisión posterior de superiores jerárquicos, salvo que se recurra contra ellas por los medios que la ley establece). Dicha función profesional se lleva a cabo mediante una organización empresarial, haciéndose cargo el Registrador personalmente de los medios técnicos y humanos necesarios para ejercerla, de forma que son de su exclusiva cuenta los gastos de dotación de la oficina, el material de la misma (incluido el soporte informático tanto de hardware como de software) y los salarios del personal que tiene a su cargo para apoyarle en el desempeño de sus funciones, sin que los Presupuestos Generales del Estado prevean partida alguna para subvencionar dichos gastos. Los honorarios profesionales que percibe el Registrador, como profesional del Derecho en ejercicio de una función pública, están regulados por ley, en forma de Arancel, que determina de forma concreta e indubitada cuánto debe cobrar por cada una de sus actuaciones profesionales. En términos generales, consiste en un tanto por mil del valor del derecho inscrito, de carácter regresivo (a mayor valor, menor el porcentaje) y con un mínimo legal; también hay algunos conceptos que se facturan con cantidades fijas (por ejemplo, presentar un documento en el Libro Diario cuesta 6.01 EUROS). Este Arancel se publica en el Boletín Oficial del Estado.
La función más importante que desempeña el Registrador es la llamada calificación registral, que consiste en el examen de los documentos judiciales, notariales, administrativos o particulares cuya inscripción se solicita, para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente constituidos y guardan la necesaria conexión con lo que previamente aparece inscrito ya en el Registro; esto quiere decir que el Registrador, para ejercer dicha función calificadora, tiene en cuenta tanto el documento que se le presenta como lo que ya estaba en el Registro cuando dicho documento llega a él. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo el documento se adapta a la legalidad, procede a practicar la inscripción que le pidió el interesado. En caso contrario, rechaza dicha inscripción, poniendo en el documento una nota de despacho en la que indicará de forma precisa los defectos advertidos, los fundamentos jurídicos en que se basa y el modo en que el interesado puede subsanarlos. Esta decisión de no inscribir debe ser notificada oficialmente al presentante del documento y al funcionario autorizante del mismo. Contra esta calificación negativa del Registrador se puede recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o bien se puede solicitar una calificación alternativa ante el Registrador que corresponda según el cuadro de sustitución aprobado al efecto. A través de esta función de calificación, pues, el Registrador controla también el cumplimiento de las disposiciones legales civiles, administrativas y fiscales aplicables a las transacciones inmobiliarias, ya que inscribe el contenido estrictamente real (en el sentido antes explicado de derechos que afectan a las fincas directamente), excluyendo de dicha inscripción los pactos meramente inter partes, nulos, oscuros o abusivos: es el llamado principio de legalidad.
Además de esta esencial función calificadora, el Registrador tiene entre sus funciones la manifestación del contenido del Registro, de tal forma que pueda conocerse la situación jurídica de cada finca inscrita, lo que incluye información acerca de quiénes son sus titulares, cuál es su descripción (superficie, linderos, situación, etc.), o qué cargas o gravámenes le afectan; estas cargas son los derechos que un tercero puede tener inscritos sobre la propiedad de otra persona (por ejemplo, una hipoteca a favor de un banco, o un embargo a favor de la Seguridad Social, etc.). En consecuencia, si la finca está gravada o embargada, el que la compre ocuparía el lugar del transmitente frente a esas cargas (y las deudas que tuviera esa persona podrían hacerse efectivas contra su finca). Por ello, hay que asegurarse de que la finca que se adquiere está libre de cargas, y si no lo está exigir que el titular de la finca las pague y las cancele antes de comprársela.
Para obtener información sobre estos datos, el ciudadano puede solicitar del Registrador la expedición de una nota simple o una certificación, a las que enseguida vamos a hacer referencia. Además, puede solicitar asesoramiento verbal gratuito sobre cualquier cuestión relacionada con el Registro sobre la que tenga dudas, para lo cual podrá pedir sin problemas una cita personal con el Registrador, que le informará a la vista del historial registral de la finca que le interese; asimismo, puede pedir también un informe escrito, vinculante o no, si necesita un estudio más profundo o exhaustivo de la situación registral de una finca, o necesita conocer la opinión técnica del Registrador sobre cómo resolver un problema jurídico que afecte a dicha finca, o sobre el alcance de una determinada calificación, o sobre el modo más conveniente de actualizar el contenido registral.

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