Información Nota Simple
Una de las funciones más importantes del Registro de la Propiedad es que informa
con precisión de la situación jurídica de los inmuebles. En consecuencia, a través
del Registro cualquier persona que tenga interés legítimo puede saber quién es el
propietario de una determinada finca, y si está o no gravada con hipotecas, embargos
u otras cargas, lo que constituye una información fundamental si se tiene interés
en comprarla o realizar cualquier negocio con ella. Este importante efecto de la
inscripción se materializa en la llamada publicidad registral, que implica para
el titular registral la posibilidad de demostrar frente a otra persona o frente
a un organismo público (incluso frente a los Tribunales) la existencia de su
derecho, obteniendo al efecto del Registro un documento que acredite dicha titularidad. Dicho
documento puede ser de dos clases: la nota simple informativa y la certificación
registral. En este punto cabe destacar la reciente incorporación en todos los Registros
de la Propiedad de la tecnología necesaria para poder solicitar y expedir estas
notas simples a través del servicio del FLOTI, y también para solicitar y expedir
las certificaciones a través de Internet.
Como requisito común a ambos tipos de información, cabe destacar la necesidad de
que el solicitante tenga un interés legítimo en averiguar el estado de los inmuebles
o derechos inscritos (artículo 221 de la Ley Hipotecaria), ya que si bien el Registro
es público (en cuanto a que sirve a los intereses de los usuarios y a la seguridad
del tráfico inmobiliario) se exige que el ciudadano que acude a él se halle afectado
de alguna manera por el contenido del Registro; es decir, es preciso que tenga un
“interés conocido” en la obtención de la información (por ejemplo, porque va a comprar
la finca, porque el titular registral le debe dinero, etc.) Esto se debe a que el
Registro deja de ser público cuando la información que se solicita tiene un objeto
extraño a la propia finalidad para la que se creó (por ejemplo, cuando se pide para
conocer datos personales del titular registral, como estado civil o profesión, domicilio,
contenido de un testamento, etc.) Este interés legítimo debe apreciarlo en cada
caso el Registrador, de ahí que haya que especificar la causa o motivo de la consulta
o información solicitada y que sea necesario archivar la instancia con los datos
identificativos del solicitante. Esto no obstante, el Registrador puede dispensar
de la justificación del interés legítimo a profesionales o entidades para los que
la información registral es determinante en el ejercicio de su actividad (abogados,
gestores, bancos, organismos oficiales), y además, ese interés se presume en toda
autoridad, empleado o funcionario que actúe por razón de su oficio o cargo.
Ambas formas de publicidad deben expedirse en el plazo máximo de cuatro días por
cada finca solicitada (artículo 236 de la Ley Hipotecaria). Si la nota simple se
ha solicitado por correo electrónico, este plazo se reduce a las 24 horas siguientes
a la solicitud.
Las principales diferencias entre ambas formas de publicidad registral son:
Es un breve extracto del contenido de los asientos vigentes del Registro relativos
a la finca respecto de la cual se solicita la información, donde consta la descripción
de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre ella
y las cargas que la gravan, es decir, la extensión, naturaleza y limitaciones de
tales derechos, así como las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares
inscritos. Tiene valor de documento privado, es decir, meramente informativo, ya
que no da fe del contenido de los asientos registrales ni puede oponerse a terceros
(artículos 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento). Se pueden obtener
mediante petición verbal o escrita del interesado, bien solicitándolas en persona
en la oficina, bien por correo postal o electrónico o bien por fax.
Es un documento
que contiene información exhaustiva sobre la finca acerca de la cual se solicita
la información; es, al contrario que la nota simple, un documento público expedido
y firmado por el Registrador, que sí hace fe respecto al contenido de los asientos
del Registro, siendo el único modo de acreditar, en perjuicio de tercero, que determinada
finca registral es propiedad de una determinada persona o que no pesa sobre ella
ninguna carga; o para acreditar qué cargas son las que efectivamente gravan esa
finca (artículo 225 y ss. de la Ley Hipotecaria). Se pueden obtener mediante la
presentación de una instancia, bien personándose a tal efecto en la oficina, bien
enviándola por correo electrónico con firma digital avanzada (que acredita indubitadamente
la identidad del solicitante), sin que quepa en este caso la solicitud verbal ni
por fax. También puede ordenarse por un mandamiento judicial. Respecto al contenido,
puede solicitarse certificación sólo de dominio, de dominio y cargas vigentes, de
determinadas inscripciones o del historial completo de una finca, de circunstancias
concretas contenidas en las inscripciones, del asiento de presentación o de otros
documentos que por su naturaleza se archivan en el Registro.