Presentación
Bienvenidos a la página Web, de los Registradores de Castilla- LaMancha
¿ Qué son los Registros, y quienes son los Registradores de Castilla LaMancha y para qué quieren una página Web ?
Intentaré dar respuesta a estas preguntas e informarte no sólo de los servicios que te puede proporcionar esta página, sino también , y es lo mas importante que te pueden ofrecer ti, ya seas un operador/intermediario jurídico o económico jurídico, un empresario inmobiliario, un agente financiero, un particular o que simplemente, por razones profesionales o particulares tengas que utilizar los servicios de un Registrador de la Propiedad o Mercantil.
En primer lugar, te señalaré que los Registradores de la Propiedad y Mercantiles y de Bienes Muebles, son abogados, que después de una oposición acceden a esa profesión.
Los registradores pertenecen a un Colegio único de carácter nacional, ya que la ordenación de los Registros es competencia estatal, si bien, desde el punto de vista administrativo, el Colegio Nacional, se desconcentra por Comunidades Autónomas.
Los Registradores de Castilla LaMancha, somos 54, y estamos representados a nivel autonómico por un Decano, elegido por votación por un máximo de dos mandatos de cuatro años, y formamos parte de ese Colegio Nacional de Registradores.
¿ Porqué esta página Web ? Porque hace muchos años los registradores apostamos de manera decidida por las nuevas tecnologías, no por ellas por si mismas, sino porque éstas encajan perfectamente en el quehacer diario de un registro,.
Asi, los todos registros disponen de Firma Electrónica Avanzada, que permite una reciproca relación por vía telemática segura,;pero no sólo eso, el Colegio Nacional es, junto la Fábrica de Moneda y Timbre, la única institución de Firma Avanzada, que existe en España..
También es posible relacionarse por medio de internet, con los Registros, para obtener publicidad formal en tiempos, que para el Registro de la Propiedad, no exceden, de media, 8 horas, pues aquí la legislación impone al registrador apreciar el interés legítimo del peticionario , por razones de protección de datos, restricción que no hay en el Registro Mercantil, pues al no tener las sociedades intimidad o privacidad, la consulta es instantánea.
Esta publicad telemática es posible por el esfuerzo de informatización de los Registros, tanto a nivel nacional como en Castilla La Mancha, y se puede afirmar que disponemos de los registros mas avanzados de Europa, como demuestra el hecho de los numerosos Convenios celebrados con países de Hispanoamerica y de Europa para asesorar en esta materia.
Pero, además de estos aspectos técnicos, ampliamente explicados en la WEB, lo esencial del Registro es el servicio que da a quienes se lo demandan : la seguridad jurídica.
Estamos acostumbrados a ir al Registro para averiguar la titularidad o estado de cargas de un inmueble. Y el Registro da esa información de manera segura.
Y el que inscribe, confiado en los pronunciamientos registrales, es protegido por el Registro, cuyos asientos están bajo la tutela de los Tribunales.
Sin embargo, no es así en otros paises como Francia, Italia, los del Continente Americano. Allí, al Registro acceden todos los documentos públicos, sin calificación del Registrador, por lo que en el Registro hay derechos incompatibles o cargas cuya vigencia no se determina. El Registro se limita a dar prioridad a los documentos públicos por orden de presentación, pero decidir sobre su validez.. Hay amontonamiento de títulos
En caso de querer hacer una operación inmobiliaria, hay que contratar a especialistas que investiguen en el registro, las titularidades y las cargas, para que emitan un informe privado sobre la situación de un inmueble. Pero como no tenemos certeza que ese especialista no haya incurrido en un error y para protegernos de esa posibilidad tenemos que contratar un seguro, con lo que a los gastos de registro hay que añadir los de investigación y aseguramiento, que en caso de evicción, nos proporcionaría una indemnización, pero no es seguro que nos mantuviera en la adquisición realizada.
En cambio en el Registro Español (como en Alemania, Austria, Suiza, Dinamarca etc…), los documentos públicos son examinados de manera previa por el registrador produciendo una depuración “ex ante” de los derechos cuya inscripción se solicita. Esta función, encomendada a los registradores por el ariculo 18 de la Ley Hipotecaria se denomina “ control de la legalidad “, de manera que las inscripciones registrales pueden informar ( dar publicidad ) a los potenciales adquirentes e interesados futuros, sobre quien es el titular de cada derecho, su capacidad para disponer y las cargas que pesan sobre cada inmueble.
Por tanto la contratación es segura, y se eliminan los llamados costes de transacción ( como los de investigación, información, vigilancia, litigiosidad ) y además, a costes más reducidos, que Registros sin calificación ni fe pública ya que el Registro español, a diferencia de aquellos en que no hay calificación, sólo ofrece un propietario, por lo que la publicidad del Registro es suficiente, suprimiendo costes colaterales que muchas veces por su cuantía impedirían o encarecerían las operaciones.
Por ello, el Registro es mucho más que un ”memorizador” de documentos o de hechos o actos relativos a la propiedad inmueble. El Registro no sólo proclama un acontecimiento pasado: que fue otorgado un título “entre partes “determinadas “. Proclama mas: proclama en presente y “erga omnes”, frente a terceros, la titularidad y contenido de derechos reales. Los asientos del Registro contienen declaraciones públicas sobre cuáles son hoy las situaciones jurídicas de las fincas inscritas.
Y es que clara definición y protección jurìdica de los derechos de propiedad y, especialmente, de las transacciones con los mismos, promueven inversiones eficientes, disminuyen el riesgo de expropiaciones, incrementan las expectativas de recuperación de las inversiones de capital, disminuyen el riesgo para los acreedores hipotecarios, y, en consecuencia, los tipos de interés de los créditos hipotecarios; disminuyen igualmente, los costes de tramitación y ejecución hipotecarias, en su caso, lo que, a su vez, aumenta la liquidez de las inversiones inmobiliarias. Todo ello redunda en una reducción general de costes transaccionales, lo que facilita la realización de transacciones eficientes, y, por ello, el crecimiento económico, que requiere una larga y compleja cadena de contratos.
Para que todo ello sea posible, es necesario que el sistema institucional instrumente mecanismos eficientes que garanticen la efectividad de los derechos de propiedad, ya que estos, lejos de constituir un conjunto abstracto de principios y de reglas, se hallan enraizados en instituciones que pueden o no ser capaces de hacer efectivas dichas reglas.
En consecuencia, ningún sistema institucional puede instrumentar derechos de propiedad eficientes si no organiza adecuadamente un sistema de tribunales, si carece de juristas cualificados, o si carece de un sistema registral adecuadamente diseñado y gestionado, y, en general si carece de mecanismos razonablemente eficientes para la efectividad de los derechos.
Los registros son la parte del sistema institucional que tiene como función facilitar las transacciones mediante la publicidad de los derechos,. Reducen asimetrías informativas, las cuales se hallan en la raíz de los conflictos entre las partes contratantes, protegen los derechos de propiedad y clarifican a los contratantes potenciales quiénes son titulares de cada derecho, de modo que la contratación resulte a todos más fácil y segura.
Estas son las razones del porqué de los Registros.
Pero, juntamente con los Registros de la Propiedad y Mercantiles, hemos de hacer mención al as llamadas Oficinas Liquidadoras , que son Oficinas gestionadas por los Registradores en dependencia orgánica de la Junta de Comunidades, y que se encargan de facilitar un requisito fiscal necesario para lograr la inscripción : el pago de los antiguos derechos reales, hoy día denominados de Transmisiones Patrimoniales, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados y los de Sucesiones y Transmisiones, y que son impuestos cedidos a la Comunidad Autónoma.
El porqué los Registros ( salvo los de capital ) gestionan estos impuestos obedece a razones históricas ,pues ya los antecedentes de los actuales Registro, los llamados Registros de censos e hipotecas ya liquidaban el impuesto de alcabala en 1539.
Sin embargo, modernamente esta función tiene sus antecedentes al vincular las reformas fiscales a los Antiguos Oficios de Hipotecas, luego Contadurías de Hipotecas, con la Reforma de 1845, función ésta luego recogida en la primitiva Ley Hipotecaria de 1861.
Por consiguiente, la liquidación de los impuestos que eran exigidos para inscribir se hacia en el mismo registro, por lo que este se ha configurado como una Oficina altamente especializada .
Hoy modernamente la Oficinas Liquidadoras, vinculadas a los registros, disponen de modernos programas de gestión y liquidación de impuestos, asimismo, constituyen una intranet, y disponen de todas de correo electrónico y de Firma Electrónica Avanzada para la presentación y liquidación telemática de los impuestos.
Es grande el esfuerzo hecho por los registradores de Castilla LaMancha para incorporar los Registros de la Propiedad, a la llamada Sociedad de la Información, ofreciendo además de sus efectos sustantivos jurídicos, unos servicios que acerquen al ciudadano a la institución que gestiona la “propiedad”, y que faciliten la realización de trámites.
De todo ello, encontrareis información estas páginas que espero que sean de utilidad.
José Antonio Garvía Pastor
Decano Autonómico de los Registradores de Castilla - La Mancha